近年来，随着人民生活水平的日益提高，住房条件的改善成为人们的迫切需要，“房价”已经成为老百姓生活中的“热点”问题。商品房价格上涨的成因是什么,现行的商品房价格政策有哪些,对商品房价格到底该怎么监管等问题都是消费者最关心的热门话题。记者日前带着这些问题，采访了区物价局副局长兼检查分局局长衡爱国同志。
　　记者：我区商品房市场价格情况及上涨过快的原因是什么？
　　衡爱国：目前我区商品房价格主要情况是：上半年，我区商品房销售价格有一定程度的上涨，销售均价在3000元/㎡左右。市区销售均价4000元/㎡，淮阴区3500元/㎡，楚州和市区及淮阴区的房价相比，分别低1000元/㎡、500元/㎡左右，比涟水、盱眙要高200元/㎡左右，略高于洪泽、金湖。历史上我区房地产价格正常比淮安市区低500/㎡左右，比涟水高500/㎡左右，因此我区目前的房价与市区及其他县区的房价比，仍然保持在合理的价差范围之内。
　　商品房涨价的原因有：
　　（1）土地成本的提高是商品房价格上涨的主要原因。我区的土地采用招标拍卖的方式竞价出售，其出售价格由2005年的几十万元一亩上涨到今年的一百多万元一亩，三年内土地价格上涨了近3倍。按照我们对开发商报价成本的审核，现在的土地成本约占商品房成本的35—40%左右，因此土地价格的成倍上涨是推动房价上涨的主要原因。
　　（2）建安成本加大是商品房价格上涨的重要原因。去年下半年以来，由于石油、原材料价格上涨，带动了建筑材料价格的大幅度上涨，从而导致建筑成本加大和房价的上涨，建安成本与2005年比上涨幅度在40%上下。
　　（3）市场供求关系是商品房价格上涨的决定性因素。2006年下半年至2007年，随着城市化进程的加快，拆迁力度的加大，农村个体工商户和农民进城购房的增多，我区商品房销售出现了前所未有的利好形势，需求增加了，房价定会上涨。就我区目前商品房销售情况来看，消费者购房趋于理性，我们希望在新一轮宏观调控政策的影响下，我区房价也能够变得更加理性，更符合市场经济的客观规律。
　　记者：目前，商品房价格政策有哪些？作为政府价格部门是如何依法定价的？
衡爱国：目前，我区房地产价格主要依据是《中华人民共和国价格法》、《江苏省定价目录》、《江苏省商品房价格管理规定》、淮安市物价局《关于进一步加强商品房监管的通知》等法律法规。针对不同类型的商品房，采取相应的管理形式：①列入国家经济适用房（安居工程）建设计划、享受优惠政策的经济适用房，其价格实行政府指导价或政府定价；②普通住宅商品房（国家规定，低于120平方米的称普通住宅商品房，江苏省规定上浮20%，即144平方米以下契税按2%征收，144平方米以上的契税按4%征收）实行政府指导价（指导价不是定价，国家定价是定多少是多少，如：食盐就是定价，价格不能低也不能高，但对指导价是规定了幅度，物价部门制定一个基准价，经营者可以在这个幅度内上下浮动，如普通住宅商品房就是在物价部门制定基准价基础上上浮5%，下浮不限销售）；③高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。
　　2006年以来，我们对普通住宅商品房定价要经过四道程序，即：“报、听、审、定”四个过程。一是报价，要求开发商在规定的时间内按要求向我局服务价格科提供相关的成本资料，进行初审；二是听证，我局在全省率先将听证制度引入商品房定价过程中，邀请业内专家、人大代表、政协委员、购房户代表参与听证，保证了定价过程的透明、公正、科学性；三是审议，坚持集体审议定价，对初审和听证后的意见，我们召开局定调价领导小组会议，集体讨论；四是定价，我局将审议的情况形成纪要，最终报请区政府商品房定价领导小组研究批准，然后在媒体和楚州价格网上进行一周的公示，保证定价的权威性。
　　记者：目前我区在商品房销售过程中主要存在哪些违规行为，物价部门是如何依法监管的？
　　衡爱国：目前我区在商品房销售过程中主要存在以下几种违规行为：
　　一是不执行明码标价和“一价清”制度；二是擅自定价销售经济适用房和普通住宅商品房；三是提高销售价格和浮动幅度销售普通住宅商品房；四是在申报房价时，提供不实的或虚假资料，虚拟成本；五是在商品房销售过程中，采用虚假宣传进行价格欺诈等价格违法行为。
　　针对这些违规行为，我局从去年上半年以来，加大了对商品房价格的监管力度，进行了专项检查，处理的罚没款上缴财政28万元，对一些违规行为给予了一定的经济制裁，尤其是针对去年老百姓反映的价外加收燃气费问题，我局本着对人民群众高度负责的态度，依法执法，重拳出击，维护了法律的尊严。据统计，仅此一项，全区退还用户的燃气费达500多万元，受到了群众的一致好评。
　　记者：物价部门下一步如何加强监管，缓解房价上涨？
　　衡爱国：为缓解房价进一步上涨，我局将密切关注并采取四项措施加强对房价的监管：一要科学合理地把好定价关，挤掉不合理的成本；二要毫不动摇地坚持“一价清”和“一房一价”制度，将明码标价贯穿于商品房销售整个过程，防止价外收费、搭车收费、价格欺诈等不正当行为的发生；三是开展一次对涉房源头收费的检查，从源头上控制对开发商的一些不合理乱收费；四是综合治理，联合执法，共同抑制房价不合理上涨。